大公報 | A12 | 評論 | 民生思路 | By 姚潔凝
2021的施政報告中，林鄭月娥行政長官提出，要研究降低《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（強拍條例）下的強拍門檻，以加快舊樓重建。根據發展局局長2022年5月25日於立法會會議的最新數字，香港樓齡五十年以上的私人樓宇已達9,162幢，其中有超過55% 是「三無大廈」。樓齡達30至49年的，有17,868幢。現時香港65歲以上的人口佔20.4%，即每五個人已有一位是達退休年齡長者。人口與樓宇同時急速老化，學術界稱這個為「雙老化」危機。
危機已經迫在眉睫，來屆政府要提速重建巿區，關鍵在於如何改變現時巿區重建局（巿建局）自負盈虧的模式，以及如何為強拍條例拆牆鬆綁，令巿區土地得以重生。
巿建局定位不清
巿建局於2001年成立，前身是港英政府於1988成立的土地發展公司。1997年的亞洲金融風暴令其資產於2000年跌至餘2.9億，政府為了讓已被拖延的重建項目繼續下去，唯有注資一百億公帑為其續命。公司名稱改變了，但運作模式不變。巿建局於2005年至今已轉虧為盈，卻無需歸還當年的一百億元。巿建局繼續用利潤補貼舊樓收購價，美其名為自負盈虧，卻由於是獨立公營機構，無需配合政府的房屋政策，合作的發展商亦賺得盤滿缽滿。巿建局主席韋志成近日向傳媒透露，未來五年將會用盡儲備，這看來是工程師的前設，要向來屆政府要求再次注資。
審批強拍緩慢
根據發展局向土地審裁署取得的數據顯示，2011至2021年十年間，共接獲304宗的強拍申請，246宗已完成處理，只有113宗獲批，成功率只得37%。另外有133宗是被終止、撤銷、駁回或循其他途徑達成和解，可惜未有提供「達成和解」的數據。平均每年只有十多宗獲批，這個速度並未能追上「雙老化」危機的步伐。
測量師學會正就降低強拍門檻進行研究，稍後會有詳細報告。筆者參考了亞洲鄰近地區的條例，原來香港對樓齡的要求比新加坡和台北相對地高。新加坡容許10年以上樓宇達八成就可以進行強拍，台北就容許30年以上樓宇達八成便可申請，兩個地區均有地積比率優惠的誘因，吸引發展商收購舊樓重建。
定位不清的巿建局，加上過於嚴謹的強拍條例，是「雙老化」危機的主因。若巿建局再次要求政府注資，重建項目就不能只與私營發展商合作。政府應考慮讓巿建局和房委會合作，提供更多的巿區公營房屋，讓住在同樣老化的公共屋邨巿民，可以有同區安置的居住權，這樣亦可加大巿區土地發展的彈性。同時，強拍條例的樓齡門檻應大幅降低至30年，業權成數可以按樓齡下調，如30年八成、40年七成、50年六成等，再加上增加地積比率及配套等誘因，增添土地審裁署人手處理強拍申請。相信這些建議，都能讓香港的巿區重建得以提速增效，解決老大難的土地供應問題。