柔州依斯干達普特里（Iskandar Puteri），森林城：在森林城一條寧靜商業走廊的無標牌店舖門後，四位顧客正一邊敲擊平板，一邊玩著類老虎机的賭博遊戲。
一名表情嚴肅的男子在入口處守衛，眼神不時掃視四周。
這些顧客可從約 RM20（約合 US$4.89）開始下注。與現金交易不同，他們以本地的 Touch ’n Go 電子錢包支付賭博積分，隨即在櫃檯後方領取預裝有賭博遊戲的平板電腦。
“我們的大部分客人是外國人。很多人玩上好幾個小時，通常會多次充值積分，”櫃檯的女員工說。她指出，許多客人是居住在森林城的工人。
CNA 最近造訪時觀察到的這個看似賭博的運作，屬於森林城這個龐大開發項目中在努力改善“鬼城”形象時出現的一系列可疑或有爭議的活動之一。
一個價值百億美元的巨大工程，位於馬來半島西南端的森林城，結合高層公寓、獨立別墸與別墅，穿插商業店舖。
在七月，柔州警方就當地的網上詐騙活動進行突擊，拘捕了335人。
警方查扣電腦與手機，聲稱該集團涉足多項詐欺方案，包括虛假加密貨幣投資與針對海外受害者的愛情詐騙。
同月，當局亦下令 Network School——一個為科技創業家與數碼遊牧民提供服務的社區——因發現其牌照條件及准許用途場地有違規，須停止營運。
居民、業主及專家告訴 CNA，這些事件為森林城在努力重塑形象、吸引投資之路帶來新的挫折。
該發展項目一直試圖重塑自我，將自己定位為投資目的地，並以成為特別金融區（SFZ）為支點。
SFZ 今年有望超越 RM20億投資目標，吸引了超過250個來自潛在投資者的諮詢，對象包括金融機構、家族辦公室及商業服務公司。
罪案學者 P Sundramoorthy 告訴 CNA，詐騙活動及像 Network School 這類事件對森林城的「名聲後果」已經顯現。
“呢啲會影響物業價值、商業信心、旅遊、投資決策，以及人們在當地居住及工作的意願，”〈馬來西亞玻璃科大〉的 Sundramoorthy 如是說。
WHY FOREST CITY MAY BE VULNERABLE
對部分居民而言，最近的警方突擊提高了對犯罪的擔憂。
住在森林城西南部 Ataraxia Park 的兩房公寓租客 Muhammad Aidi Rashid，在聽聞鄰近區出現詐騙活動後，於自家門外安裝了閉路電視和額外的門鎖。
“我擔心我的太太在我上班時獨自在家安全，”33歲、在臨近丹絕港從事港務技術工作的人說。
透過本地公司 Ceiloz Realty 管理森林城公寓的地產代理 Aqil Amran 表示，警方打擊後，他的公司仍遇到涉及租戶的可疑詐騙活動。
有一宗個案是一名公寓業主在租戶的電費每月超過 RM1,000 後開始感到懷疑。
“當我們去單位進行檢查時，看到許多用於（所謂的）詐騙活動的科技裝置，我們終止租約並趕走租客，” Aqil 說，同日表示案件已交由警方處理。
Sundramoorthy 表示，森林城大量空置的住宅與商用物業，可能讓它成為此類行為的溫床。 根據 Country Garden 於 2023 年提供的數據，森林城共有 28,000 個住宅單位，居住人數約 9,000 人。
“呢個情況可以為不法操作人租借場地提供機會，卻不會即時引起注意，” Sundramoorthy 說。
森林城距離淡國際第二連結約10公里，靠近新加坡，這也可能吸引跨境犯罪網絡，因為新加坡是全球航空樞紐之一。
七月的突擊行動凸顯此類行為的跨境性：警方稱被捕的335人中有332人為外國人，成員以中國公民為主，他們的目標不止於馬來西亞境內人士。
不是所有森林城的近期爭議都涉及所謂的犯罪活動。
Network School 因牌照及場地使用違規而被關閉，但柔州地產顧問 Samuel Tan 指出，此事件仍對森林城的公眾形象造成「打擊」。
“在短期內（Network School 及詐騙突擊事件）自然提升了買家和租戶的謹慎程度，” Olive Tree Property Consultants 的行政總裁 Tan 說。
“零售投資者與潛在租客的謹慎情緒在理解上是理所當然，導致臨時性寒蟬效應，放緩了非正式諮詢與租賃勢頭。”
STILL A BUYERS’ MARKET
在爭議出現之前，森林城的價格已經走弱，成交量也不旺。
根據房地產交易服務 Datanah 的資料，森林城在2025年6月至2026年6月間的中位成交價為每平方呎 RM547，較前一個12個月下跌了12%。
在至少28,000個住宅單位的項目中，2025年6月至2026年6月間只成交了13宗。
最近的成交紀錄是在6月18日，尚未發生詐騙事件與 Network School 事件前。
然而專家提醒，成交數據可能滯後，且無足夠證據證明之後未出現的成交是由於這些爭議所致。
森林城的房地產市場多年來一直處於低迷狀態。
據 Tan 表示，其住宅與商用物業的交易價通常低於柔佛新山一帶的整體市場。根據 Aqil 的說法，一套三臥室的森林城公寓現在市值大約 RM55萬，而在柔羅新山市區則可達 RM100萬以上。
“由於原生住宅需求本就偏低，名聲受挫更多地體現在頭條噪音上，而非核心資產價值的災難性崩跌，” Tan 表示。
但專家也表示，市場原本預期 SFZ 與更廣泛的柔佛-新加坡特別經濟區（JS-SEZ）今年有望改善森林城的前景，他補充道。
該發展仍然是買家市場。 “就銷售而言，需求長期偏低，因為有很多業主想出售，但買家並不多，” Aqil 說。
商用物業持有者也面臨爭議帶來的另一個後果：更嚴格的審查。
新加坡投資者 Justin Ong，59歲，擁有一間森林城商舖作投資，他表示管理層及本地有關部門在 Network School 事件後，已要求商戶提供許可證、文件和正式租賃協議。
Ong 現時將他的商舖租給一間小食攤商，但現在需要正式法律文件才提交。
“這樣做會變得很繁瑣，企業也會更加謹慎（將業務搬到森林城），”他說。“這也為行政工作增加了一層此前不需要的程序。”
然而， Tan 表示更嚴格的審查最終可能對森林城有利。
“正規的金融機構、家族辦公室和企業租戶需要一個監管完善、清晰的司法管轄區，”他說。
“執行嚴格的許可程序，向市場發出當局在治理方面認真的信號。”
CNA 已向森林城的總承建商 Country Garden 詢問目前的入住率以及住宅或商業需求近期有否變化。
CNA 也詢問 Country Garden 與柔州警方有關於偵測及阻止非法活動的措施，警察方面亦提供有關森林城發生的罪案統計資料。
WHAT WILL IT TAKE TO REVIVE FOREST CITY?
儘管近期有負面報導，部分業主對森林城仍保持樂觀。
新加坡投資者 Tan Kin Lian，擁有森林城的兩套公寓，表示最近的事件對居民日常生活影響有限。
“即使這些（事件）佔據了一些住宅單位，也不會打擾其他居民。現在它們已經消失，我相信生活會像以前一樣繼續。”他說。
他承認自己的森林城物業價值多年來有所下跌，但認為其相對低廉的價格，以及 SFZ 與 JS-SEZ 帶來的機遇，仍留有增長空間。
「森林城的房價相對於新加坡，差不多低八成左右，對於新加坡人來說，如想購買第二居所而又不想花太多錢……這是一個廉價的選項，」他說。
Country Garden 已公開支持警方打擊行動，並呼籲在森林城設置永久性的警察駐點。
Chasseur Group 的執行董事 Munira Mustaffa 表示，這或可遏制犯罪，但不能解決讓非法行為滋生的根本條件。
森林城的住宅區允許註冊的業主與租戶使用通行卡進出，入門處設有保安，但 Munira 指出，這些措施未必能有效阻止詐騙行為。
當局與發展商亦應加強出入口與監控管理、與社群互動，並為空置空間尋找合法用途， Munira 說。
Sundramoorthy 建議建立一個由警察、移民與海關、地方議會及森林城管理層組成的更廣泛框架。
業主與代理亦可警覺地標出一些風險跡象，如異常高的用電量、頻繁的短租現象或過多的同住者等，他說。
在負面宣傳中，仍有一些值得鼓舞的跡象。
除了透過 Invest Malaysia Facilitation Centre Johor 收到數百個投資者諮詢之外，馬來西亞企業家 Jeff Yew 在八月據報提出重新活化前 Network School 地點，將其改造成以「馬來西亞第一」為方針的科技園區。
“這些確實是謹慎樂觀的實質理由，” Tan 表示。
要走出「鬼城」的標籤，最終需要長期的合法企業、就業機會，以及願意居住和工作於森林城的人士。
對於像 Aidi 這樣的住戶來說，安全感是起點。
“如果人們感到安全，正確的商業就會開展，社區也會變得更有活力，”他說。
