2018年8月3日
民主思路就增闢發展與住宅用地之意見
簡介
- 香港土地問題的要點可歸納為：土地供應有限、分配欠妥、房屋發展效率不足。
- 2018年4月，土地供應專責小組發表報告指出，基於未來十年的預計土地需求，保守估計整體缺地約達1200公頃。
- 現行各項建議未有將生活質素以及宏觀發展目標納入物業與房屋發展計劃之中，亦未能揭示令人信服的願景。
- 此外，只偏重公眾參與，令社會未能領會到一些必須的取捨抉擇或長遠發展目標。
- 本文件倡議從速增加大量土地供應，土地來源包括改變土地用途，並在配合本地與環境利益的前提下，展開策略性填海。
問題癥結
- 本港現時土地短缺問題極為嚴峻。
- 房屋單位人均居住密度不斷上升、自2006年以來私人住宅租戶數目持續增加，以及各類物業價格指數急劇飆升，均反映此問題及其嚴重性。
- 土地不足帶來嚴重後果，下列問題迫在眉睫：
- 人均居住面積區內最低 (160平方呎對比東京190平方呎；上海250平方呎新加坡、台北260平方呎；深圳300平方呎)
- 財富分層與社會不均程度日益加深。
- 由於租金高昂，企業為減輕負擔而將收益最大化，造成就業機會的多元性萎縮。
- 社會流動性不足，以致民情低落。
- 直接影響整體經濟發展
- 自1980年代後期，房屋短缺一直持續至今，近年更見嚴峻。
- 寫字樓、商業及民娛用地亦嚴重短缺，阻礙經濟及社會發展，非住宅用途樓宇之售價及租金比住宅樓宇升勢更為凌厲。
我們的願景與策略
- 我們認為要就土地供應問題需對症下藥，對於香港的未來發展、在「一帶一路」以及大灣區與周邊地區中所擔當角色，以至自身的地域優勢，必須透過敏銳觸覺作出宏觀願景。
- 我們提出的策略，聚焦於兩大基本目標：
- 1) 改善居所條件；
- 2) 促進經濟繁榮與活力。
- 實現目標途徑應包括，但不限於，以下建議政策：
- 1) 提升房屋居住條件；
- 2) 擴大甲級商用及辦公室空間，吸引投資，創造就業，全面促進經濟繁榮；
- 3) 在大嶼山以東等地區填海取地；改善就業與居所地域分配；
- 4) 就改變新界農地為可發展土地方面，加快規劃進度和發展的審批程序；
- 5) 建立土地儲備，為制訂未來政策未雨綢繆。
我們的考慮因素
- 我們建議在大嶼山以東展開超過1000公頃土地填海：
- 在大嶼山以東建造大型人工島，其中配備基建及運輸設施，連接香港島、大嶼山，以至大灣區及周邊地區。
- 建議的優點有二：第一，可在既定時間內，以合乎環保方式增闢大幅用地；第二，可免除收集分散地皮以取得大幅地皮所涉及的物流和交易成本。
- 我們進一步提議在公私營協作與在新界收地公用兩種模式之間，保持靈活和取得平衡，以加快改變土地用途步伐。
- 公私營協作模式有利於爭取土地業權人認同和配合意欲。
- 收回土地亦須考慮不同因素，包括毗鄰環境以及地皮本身日後用途。
- 協商和合乎公義程序乃屬維護私有產權不可或缺的兩種機制，收地若有違機制原則，即不適用。
- 我們熱切祈望政府對參與公私營協作的新界發展商予以足夠靈活彈性，以便在其發展的地點中，為公私營房屋住戶，建立富特有色彩的社區。
專責小組方案
- 對土地供應專責小組2018年4月發表的報告，我們提出強烈異議，主因有三：
- 報告未能為制訂慎密而具實效的發展策略臚列詳盡指引及原則，以致所推行的公眾諮詢流於零碎片面和口號化。
- 報告忽視改善人均居住空間的重要性和迫切性，亦忽略了房屋政策中一大要素 – 居所質素和條件。
- 小組報告似乎有迴避有關繼續收地等具爭議性但必要的現行措施之嫌。
我們的建議
- 政府應勾劃出符合市民期望，提供優質居住環境與促進經濟繁榮的發展政策。
- 以改善市民居所條件為發展政策主要目的之一。
- 政府必須清晰闡明其願景與政策，以獲取公眾支持，免使土地發展計劃與審批受制於備受爭議的審批程序、長期延誤或議而不決的弊病。
- 於東大嶼填海以取得1000公頃以上的土地，以期改善居所與就業的空間分配以及生活環境。
- 以目標為本，靈活透過公私營協作或收地模式，令新界農地成為可供發展土地。
我們熱切期望我們的願景可以得到香港市民和特區政府之認同。