香港巿區重建與強拍政策應互補不足

大公報 | A12 | 評論 | 民生思路 | By 姚潔凝

2021的施政報告中,林鄭月娥行政長官提出,要研究降低《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(強拍條例)下的強拍門檻,以加快舊樓重建。根據發展局局長2022年5月25日於立法會會議的最新數字,香港樓齡五十年以上的私人樓宇已達9,162幢,其中有超過55% 是「三無大廈」。樓齡達30至49年的,有17,868幢。現時香港65歲以上的人口佔20.4%,即每五個人已有一位是達退休年齡長者。人口與樓宇同時急速老化,學術界稱這個為「雙老化」危機。

危機已經迫在眉睫,來屆政府要提速重建巿區,關鍵在於如何改變現時巿區重建局(巿建局)自負盈虧的模式,以及如何為強拍條例拆牆鬆綁,令巿區土地得以重生。

巿建局定位不清

巿建局於2001年成立,前身是港英政府於1988成立的土地發展公司。1997年的亞洲金融風暴令其資產於2000年跌至餘2.9億,政府為了讓已被拖延的重建項目繼續下去,唯有注資一百億公帑為其續命。公司名稱改變了,但運作模式不變。巿建局於2005年至今已轉虧為盈,卻無需歸還當年的一百億元。巿建局繼續用利潤補貼舊樓收購價,美其名為自負盈虧,卻由於是獨立公營機構,無需配合政府的房屋政策,合作的發展商亦賺得盤滿缽滿。巿建局主席韋志成近日向傳媒透露,未來五年將會用盡儲備,這看來是工程師的前設,要向來屆政府要求再次注資。

審批強拍緩慢

根據發展局向土地審裁署取得的數據顯示,2011至2021年十年間,共接獲304宗的強拍申請,246宗已完成處理,只有113宗獲批,成功率只得37%。另外有133宗是被終止、撤銷、駁回或循其他途徑達成和解,可惜未有提供「達成和解」的數據。平均每年只有十多宗獲批,這個速度並未能追上「雙老化」危機的步伐。

測量師學會正就降低強拍門檻進行研究,稍後會有詳細報告。筆者參考了亞洲鄰近地區的條例,原來香港對樓齡的要求比新加坡和台北相對地高。新加坡容許10年以上樓宇達八成就可以進行強拍,台北就容許30年以上樓宇達八成便可申請,兩個地區均有地積比率優惠的誘因,吸引發展商收購舊樓重建。

定位不清的巿建局,加上過於嚴謹的強拍條例,是「雙老化」危機的主因。若巿建局再次要求政府注資,重建項目就不能只與私營發展商合作。政府應考慮讓巿建局和房委會合作,提供更多的巿區公營房屋,讓住在同樣老化的公共屋邨巿民,可以有同區安置的居住權,這樣亦可加大巿區土地發展的彈性。同時,強拍條例的樓齡門檻應大幅降低至30年,業權成數可以按樓齡下調,如30年八成、40年七成、50年六成等,再加上增加地積比率及配套等誘因,增添土地審裁署人手處理強拍申請。相信這些建議,都能讓香港的巿區重建得以提速增效,解決老大難的土地供應問題。

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