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星島日報 2018-08-09
A15 | 每日雜誌 | 慎思而行 | By 湯家驊

收地？談何容易！

土地發展「大辯論」進行得如火如荼，但聽到的見到的，只是一些只顧個別利益的口號或「不在我後院」（not in my back yard） 的心態。最常聽到的是：「新界這麼多農地、棕地，為甚麼政府不全部收回？」這說法顯示市民似乎有一種錯覺，便是收地是很容易、亦是理所當然的事；事實是否如此？

首先，根據《基本法》第一百零五條，特區必須以法律保護私人和法人財產，而「徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值」。更重要的，可能是政府收地的唯一法律理據乃於《收回土地條例》下，特首匯同行政會議可以「公共用途」為由收回土地。條例沒有清楚示明何謂「公共用途」，但一般認為「公共用途」是指社會設施，如道路、醫院、公屋等。換言之，政府不能以這條例收回土地再轉售予地產商，成為私樓地。因此從整體社區規劃而言，這條例並沒有給予政府多大運作空間。

發展一個區 收地豈止一塊

同樣需要留意的是，根據條例，所有爭議須由土地審裁處決定。土地審裁處的資源比一般法庭更有限，若出現大規模收地爭議，肯定應接不暇。每一項爭議需時不同，要發展一個地區，收地的時間表將會被最後一宗爭議能全面解決所規限；換言之，只要有一塊土地還未解決爭議，這地區便不能全面發展。

賠償也是一個問題。根據條例規定，土地審裁處須根據法例訂下的基準就補償金額作出裁決。其中一項須考慮之基準乃是，「申索人就被收回的土地而擁有、持有或享有的地役權或其他權利在收地當日的價值」。以往法庭亦曾根據這條例裁定「當日的價值」包括將來發展的可能，而並不局限於當天土地的使用模式；再者，申索人當然可就土地審裁處的決定而循正常法律程序進行上訴，甚至上訴到終審庭。

在這方面，「民主思路」的土地開發研究報告倡議簡化收地及審裁程序，由法庭訂下一些專門法官，盡快處理收地所引起之法律訴訟。儘管如此，法庭的資源有限，能否在合理時間內處理大規模收地始終存有一個很大的問號。在賠償金額方面，最近便有智庫指出今天填海造地價不過是三千至四千元一呎，可能比收地更便宜！

工業棕地難以搬遷

再者，以新界土地以言，我們不能、亦不應假設農地或棕地是一些對社會毫無貢獻而正在荒廢的土地。除了我們需要尊重私人財產外，一般棕地皆用於一些厭惡性或需大量用地的行業，例如回收場或儲存建築材料等。要搬遷他們也不是容易的事；最近便有報道有棕地使用者慨歎，他們生意營運所需的建築材料並不能儲存在工廈或其他工業設施內。只要有一塊難以搬遷的工業棕地存在，這地區能否發展便可能成疑。

假如大家停一停、想一想，便不難理解所有發展項目皆有其困難之處。由此可見，我們需要的，是一套宏觀願景和共同目標。我們需要整體檢視特區繼續持續發展的需求和規劃，以最大決心去解決發展土地這重要和複雜的議題。

湯家驊

資深大律師

民主思路召集人