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大公報 | 靜思明路 | 湯家驊

土地是所有國家最重要和最實在的資源。沒有土地，國非國、家非家，所以土地政策是任何政府施政非常重要的一環。香港是一個很特殊的地方，土地政策的考慮亦比其他地方更複雜。

自動續約符合《基本法》規定

清末國力衰弱，鴉片戰爭更帶來割地賠款之國家恥辱；香港便在這情況下被英國人強佔了。英國普通法一般承認最少兩種土地業權：永久業權（Freehold）和租賃業權（Leasehold）。可能英國人自知搶來的東西不可能長期保留，所以在港英時期除了港島聖約翰教堂所在地，所有香港土地皆以租賃形式租予公眾所用。最初不少租借期長達九百九十九年。隨着時代進步，大家明白土地珍貴，不少租約便縮減至九十九年，甚至七十五年。

香港另一個奇特的地方是界限街以北連同新界的土地，在不平等條約下只可租用至1997年6月30日，因此界限街以北的所有租約在港英時期皆以此死線為最後租賃期。到了1997年回歸前，為了穩定人心，港英政府於1988年制定了一條《新界土地契約（續期）條例》，承諾所有界限街以北土地於1997年自動續期五十年至2047年。

為了秉承土地政策一致，1997年7月特區政府公布政策聲明，所有新批土地契約為期五十年。留意在此情況下，回歸後新批出之租約早已超逾2047年。這是完全符合《基本法》的。《基本法》第7條規定香港特區境內的土地和自然資源屬於國家所有，由香港特區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特區政府支配。《基本法》第123條規定，香港特區成立以後滿期而沒有續期權利的土地契約，由香港特區政府自行制定法律和政策處理。《基本法》沒有過期 (expiry date) 條文，所以特區政府是絕對有法認權力把土地契約延伸至2047後。

除了以上談及的土地外，今天不少界限街以南的土地亦陸續有契約到期。為了維持一致性和確定性，發展局早前向立法會提交條例草案，明確規定所有特區土地契約（少數特殊契約除外）將可自動續約五十年。此政策的好處當然是提升了明確性和穩定性，令投資者可放心享用及開發現有土地。但從另一角度看，一般界限街以南的土地會因此由最少七十五年期自動延伸至一百二十五年期。由於最新政策及法例亦將適用於界限街以北的土地，所以這些土地在以上談及的兩條自動續約條例下更可能獲自動延伸至少一百年。

注意《基本法》和新增續期條例並沒有有關有效期的條文。換言之，這條例一天不更改，一天會繼續適用於特區。在此情況下，特區的土地政策實際效果將會是特區土地可無限期以五十年一次的方式延續。這不單只是是否需要補地價的問題，而是土地契約的不斷延續，將引申出一個事實：租賃業權(Leasehold)可能變相成為永久業權（Freehold）；最少土地擁有人會因為這政策和法例的存在而存有近似之合理期望。

給予投資者足夠的信心

這不是一個簡單的問題。一方面特區需要一套明確的土地政策，給予土地使用者合理而明確的預期以配合長期發展的需要。另一方面，土地乃有限資源，長期捆綁於現有土地使用者，是否一項明智的土地政策，有人認為這是值得商榷的。

以今天的經濟狀況而言，土地契約自動延續可給予投資者足夠的信心藉以維持特區的商業及金融地位。這毋庸置疑是重要的；但特區是否需要一套長遠的土地政策，例如言明土地租用者可以自動延續租約期多久或多少次？在這周期完結後是否應當讓其他人有權爭投該塊土地等？這方面的明確信息與能自動延續契約可說是同等重要。希望社會就此多加討論，幫助特區政府小心考慮。