大公報 | 靜思明路 | 黃頴灝

本港近期接連發生樓宇外牆石屎剝落事件。6月，佐敦文苑樓一個低層單位的外牆出現長約兩呎的裂縫，在大廈的底部需要架起金屬支柱支撐，而涉事單位內部石屎剝落情況嚴重，出現了鋼筋外露的情況。其後，旺角寶安大廈和新興大廈、新蒲崗爵祿街一幢唐樓等多幢舊樓先後發生外牆石屎剝落，事件反映香港有不少舊樓都欠缺維修。當然發生石屎剝落的樓宇是否屬於危樓需要由合資格人士檢驗才能判定，但這些意外卻凸顯香港社會必須正視部分樓宇日久失修所造成的隱患。

筆者認為，要解決樓宇老化問題，不能單靠拆卸重建來處理，而是必須透過推動預防性維修保養，來延長樓宇的壽命。

用身體保健來比喻樓宇保養，除了在結構失修破損時及早「求診」，進行維修去除「病患」外，更重要是定期進行全面檢查，持之以恆保養樓宇。

根據屋宇署「強制驗樓計劃」，樓齡達30年或以上的私人樓宇（不超過三層高的住用樓宇除外）的業主，須在接獲屋宇署送達法定通知後，委任一名註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗並監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。

或許部分業主誤以為只要樓齡未達30年樓宇便不用維修，忽略定期為樓宇進行預防性檢驗及妥善保養的重要性，甚至誤認為維修的事以後再算，導致有些業主在退休後才發現需要合資大筆錢為物業公用部分、外牆進行大型維修，有機會造成業主們未能就有關維修工程的開支等方面達成共識，延誤維修工作。

一般而言，樓宇落成30年後便踏入「中年期」，需要結合維修和改善樓宇的配置，延緩樓宇老化；至於「老年期」樓宇，若長年失修耗損而導致「積勞成疾」，則需要進行更大型的維修工程，維修費用更加高昂。

根據差餉物業估價署2023年香港物業報告，香港有逾半中小型私人住宅單位、近半大型私人住宅單位是在上世紀80年代或之前落成，其中在1980年至1989年落成的中小型和大型私人住宅單位，分別佔兩成二和逾兩成。

五分之一私樓踏入「中年期」

筆者認為，部分海外地區的樓宇修繕費制度值得香港參考借鑒。樓宇修繕費是一個由業主供款的「基金池」，是為了定期保養維持樓價及樓宇安全，也為了避免突發性的龐大修繕開支。這資金是以長期累積的方式收集，業主需要按月支付。修繕費是平均攤分，這對於所有業主來說是完全平等的，也造就了樓宇可持續性的維修保障。

據估計，到2046年本港將有多達32萬個私人住宅單位的樓齡達70年或以上，單靠市區重建根本不可能應付。筆者建議，有關部門可以檢視目前有關要求業主進行維修及保養的法例是否有效足夠，並在現行的規管框架中，由樓宇落成後就訂明業主需就其樓宇進行定期維修保養的責任和相關要求，借鑒海外樓宇修繕費制度的經驗，業主可以從管理費中撥出一個合理的百分比，作為大廈日常的維修及翻新工程的備用基金，為樓宇日後踏入「中年期」「老年期」作未雨綢繆的維修準備，讓樓宇保養工作可持續發展，為居民提供「歷久常青」的安樂窩。